כללי
בפני תביעה כספית על סך 369,400 ש"ח, שביסודה מחלוקת בין רוכש דירה ("
התובע") ובין חברת בניה ("
הנתבעת"), בדבר אחריותה של הנתבעת לליקויים שנתגלו בדירה. רכיבי התביעה הינם 119,400 ש"ח תיקון הליקויים, 220,000 ש"ח הפסד שכר דירה למשך 22 חודש, ממועד מסירת החזקה בדירה ב 30.6.08, ועד להגשת התביעה 11.4.10, כן נתבע פיצוי בגין עוגמת נפש ע"ס 30,000 ש"ח. בעקבות הסכמה דיונית, מיום 21.04.2010 הועבר התיק לבית משפט זה, ולרבות הסכמה למינוי מומחה מטעם בית המשפט.
טענות הצדדים
ביום 16.08.2005 רכש התובע דירת פנטהאוס בפרוייקט יוקרתי במרינה באשדוד, וזאת לטענתו, כחלק מנכסי הנדל"ן, שמחזיק לצורכי השקעה והשכרה. נטען כי ביום 30.06.2008 קיבל התובע לידיו את החזקה בדירה, ומיום זה, החלה מסכת תלאות, שנבעה מליקויי הבנייה הרבים בדירה, שבעיקרם היו ליקויי רטיבות. הליקויים האמורים, גרמו לכך שהדירה לא היתה ראויה למגורים, עד לתיקונם, הגם באופן לא מושלם, בחודש ספטמבר 2011.
נטען כי התובע התריע בפני הנתבעת, באמצעות עשרות שיחות טלפוניות ומכתבים, אודות הליקויים הרבים והחמורים שהתגלו וביקש לתקנם. על אף פניות אלו, בחרה הנתבעת לבצע תיקונים נקודתיים וחלקיים כמו, צבע וניקוז, ולא טרחה לבצע תיקונים יסודיים ומהותיים. ההתנהלות האמורה, לפיה, התובע פונה אל הנתבעת וזו מסתפקת בהגעה אל הנכס, בבדיקת התלונה ובביצוע תיקונים מינוריים, נמשכה לטענת התובע, מספר חודשים, עד שבחורף 2010, הופיעו רטיבויות בכל שטח הדירה. בשלב זה, פנה התובע אל הנתבעת פעם נוספת, הן בעל פה והן בכתב, ותוך ציון העובדה שהרטיבויות בדירה גורמות לנזקים קשים, שכן לא ניתן להתגורר בדירה או להשכירה, ועל אלו מתווספים גם עוגמת נפש וסבל רב.
התובע עתר למתן צו עשה לתיקון הליקויים והפגמים שתוארו לעיל, על פי חוות דעת מומחה של המהנדס ברגמן, אותה צרף לכתב תביעתו. לטענת התובע, המומחה שמונה מטעם ביהמ"ש, המהנדס יקי נחמן, קיבל את מרבית טענותיו, ושפורטו הן בכתב התביעה והן בחוות דעתו של המומחה מטעמו, מר ברגמן, אך באומדנים נמוכים יותר. נטען בהקשר זה, כי הצדדים הגיעו להסכמה לפיה הנתבעת תבצע את התיקונים, כאשר העבודות יבוצעו בפיקוחו של המומחה, מר יקי נחמן. יצוין כי המומחה מר נחמן קבע כי יש לבצע תיקונים בדירת התובע , וכן בדירה מעליו.
לטענת התובע, תיקון הליקויים בביתו פנימה, בוצע ב 11/10 אך אז לא תוקן הפגם המרכזי, והוא מקור הרטיבות ממרפסת השכנים, משפחת ויצמן, הדירה מעל. רק ביום 26.05.2011, פנתה ב"כ הנתבעת אל משפחת ויצמן בכתב, והתריעה לראשונה על חובתם לאפשר את ביצוע התיקונים מדירתם, ורק ב 9/11 הסתיימו כלל התיקונים לרבות בבית השכן מעל. נטען כי נוכח האמור, התיקונים הסתיימו, 3 שנים ו- 3 חודשים ממועד קבלת החזקה בדירה.
התובע טוען כי מאחר והדירה לא הושכרה לכל אורך התקופה האמורה, נגרם לו אבדן רווח בשיעור דמי שכירות ראויים ומקובלים לדירה מעין זו. נטען כי עד לחודש 9/11 או למצער חודש 11/10 , לא הושלמו תיקונים המאפשרים מגורים הולמים בדירה, ועל כן עומדת לתובע זכות לפיצוי נוסף מיום הגשת התביעה 4/10, ועד למועד סיום התיקונים. לטענת התובע, המומחה מטעמו קבע כי הדירה אינה ראויה למגורים, והמומחה מטעם ביהמ"ש קבע כי באם לא יתוקנו הליקויים מדירת השכן קיימת אפשרות שהדירה לא תהיה ראויה למגורים נאותים לאחר מספר ימי גשם שוטף, וברי שמאז קבלת החזקה בדירה, עברו 3 חורפים, בהם היו מספר ימי גשם (2008 -2010). בנוסף, התובע טוען כי על אף מאמציו הרבים להשכרת הדירה, לא היו כל מעוניינים, והתנהלותה של הנתבעת לא סייעה לשיפור ו/או תיקון המצב, במציאת פתרונות יצירתיים ובהפעלת מנופי השכנוע שעומדים לה אל מול משפחת וייצמן, שבדירה מעליו.
לטענת התובע, הוא זכאי לשכר דירה ראוי העומד על סך של 10,000 ש"ח לחודש, ובעבור 22 חודשים, למועד הגשת התביעה שמצטבר לסך 220,000 ש"ח, למועד הגשת התביעה, ואף המשיך ונגרם לאחר הגשתה. לצורך תמיכה בטענתו זו צרף את תצהירו של מר איגור קוזניצוב, העוסק בהשכרת נכסים באזור, ולפיה מחירי השכירות של פנטהאוזים במרינה של אשדוד, קו ראשון לים, נעים בטווח שבין 8,000 ש"ח ל 13,000 ש"ח.
התובע טוען כי לאור התלאות שתוארו, ולאור העובדה שרק כעבור כ 3 שנים ממועד המסירה הושלמו התיקונים וכתוצאה מהגשת תביעה זו, ובהתחשב בהוצאות המומחים, בפניותיו הטלפוניות ובמכתביו, בנסיעותיו מירושלים לאשדוד וכמובן לחציו וכעסיו, יש לפצותו בסך של 60,000 ש"ח, בגין עוגמת נפש, לצרכי אגרה הועמד הסכום הנתבע בראש זה, על סך 30,000 ש"ח.
לטענת הנתבעת ובאשר לדמי השכירות הנדרשים, ליקויי הרטיבות שתוקנו בפיקוח מומחה ביהמ"ש הופיעו רק בינואר 2010, ועל כן לכל היותר מדובר בתקופה של 4 חודשים, אשר בגינה יכול וראוי לפצות בהפסד שכר דירה. נטען כי התובע עשה שימוש בדירה, ולכן לא העמידה להשכרה, וכי על פי חוות דעתו של המומחה מטעם ביהמ"ש, הדירה היתה ראויה למגורים, וזאת נכון ליום 25.10.2010, טרם תיקון ליקוי הרטיבות. בהקשר זה, מוסיפה הנתבעת כי חוות דעת המומחה, לפיה הדירה אינה ראויה למגורים היתה מותנית בכמה תנאים שכללו: "במידה ולא יבוצעו תיקונים", "יהיו ימים רציפים של גשם שוטף". כמו כן, נטען כי על פי הצהרתו של התובע עצמו, הושכרה הדירה בפברואר 2011, כלומר כשבעה חודשים טרם תיקונה הסופי של בעיית הרטיבות הנטענת. הנתבעת טוענת כי התובע לא פעל להקטנת הנזק, מאחר ולא העמיד את הדירה להשכרה בשכר דירה נמוך יותר, המשקלל את קיומם של הליקויים השונים בדירה, שכן לא היה מעוניין להשכירה. לטענת הנתבעת, התובע לא העמיד את הדירה להשכרה מסיבות שונות הכוללות, את רצונו לעשות בה שימוש אישי, רצונו למוכרה או לבצע עסקת חליפין, מחיר שכר הדירה שנדרש היה גבוה ממחיר השוק, ביקוש נמוך מלכתחילה לדירות יוקרה, וגודל דירה הנמוך באופן משמעותי מהמוצהר, ע"י התובע.
באשר לגובה דמי השכירות, טוענת הנתבעת כי דמי שכירות של 10,000 ש"ח אינם סבירים, כנטען על ידי התובע, אלא עומדים על טווח שבין 5,500 ש"ח ל 6,100 ש"ח, בין השנים 2009 ועד 2011, ובהסתמך על חוות דעתו של מהנדס ושמאי מקרקעין מטעמה, מר צבי רון. בהקשר זה, העלתה הנתבעת טענות שונות באשר למהימנות עדי המומחה מטעם התובע וממצאיהם.
באשר לעוגמת הנפש, נטען כי לתובע לא נגרמה עוגמת נפש, וכי כלל הטענות בדבר הליקויים זכו למענה מיידי ורציני. התיקונים בתוך דירת התובע בוצעו באופן מיידי לפני ולאחר הגשת חוות דעת המומחה מטעם ביהמ"ש, ואילו התיקונים שמחוץ לדירה לא השפיעו על חיי התובע. כמו כן, נטען בהקשר זה, כי התובע לא נדרש כלל להגיע לדירה ועשה כן על דעת עצמו. כחלק ממאמציה של הנתבעת לפתרון הליקויים, אף שכרה מנוף ואמצעים שונים, וזאת בכדי לצמצם את אי הנוחות שבביצוע תיקונים, בדירת משפחת וייצמן (הדירה שמעל התובע).
הנתבעת, מטילה ספק באמינותם של מר איגור קוזניצוב שהעיד מטעם התובע, ובתובע עצמו. כמו כן, נטען כי מרבית עילות התביעה אינן מקימות זכות לפיצוי כספי וזאת על פי חוק המכר דירות, המעניק סעד של תיקון, וכאשר לשון ההסכם שוללת מפורשות פיצוי כספי.
דיון והכרעה
לאור ההסכמה הדיונית אליה הגיעו הצדדים, ולצורך בדיקת הטענות בגין הליקויים, מינה כאמור בית המשפט מומחה מטעמו, את המהנדס מר יקי נחמן.
ככלל, בית המשפט יטה לקבל את ממצאי המומחה מטעמו, אלא אם נמצאו נימוקים כבדי משקל ונסיבות חריגות לסטות מהם, בהקשר זה, ראה ע"א 293/88
חברת יצחק ניימן להשכרה בע"מ נ' רבי ואח'
, (פורסם בנבו)
"משממנה בית המשפט מומחה על מנת שחוות דעתו תספק לבית המשפט נתונים מקצועיים לצורך הכרעה בדיון, סביר להניח שבית המשפט יאמץ ממצאיו של המומחה אלא אם כן נראית סיבה בולטת לעין שלא לעשות זאת. אכן עד מומחה כמוהו ככל עד - שקילת אמינותו מסורה לבית המשפט, ואין בעובדת היותו מומחה כדי להגביל שיקול דעתו של בית המשפט. אך כאמור לא ייטה בית המשפט לסטות מחוות דעתו של המומחה בהעדר נימוקים כבדי משקל שיניעוהו לעשות כן".
כמו כן, לעניין שיקול הדעת בדבר מידת אימוץ מסקנות המומחה, ראה: ע"א 558/96
חברת שיכון עובדים בע"מ נ' רוזנטל
, פ"ד נב(4) 563, 568-570 (1998); ע"א 5602/03
סגל נ' שיכון ופיתוח לישראל בע"מ
, (פורסם בנבו), פסקה 3; ע"א
סולל בונה בע"מ נ' אברמוביץ אבנר ואח'
, (פורסם בנבו), פסקה 16.